Desde marzo, miles de familias en Chile pusieron en pausa la compra de una vivienda a la espera de la eliminación temporal del IVA para propiedades nuevas. Algunas incluso dejaron departamentos que ya tenían reservados, ante la expectativa de que la medida pudiera significar una baja importante en los precios.
La rebaja aplica a la primera venta de viviendas nuevas que cuenten con recepción municipal definitiva antes de la publicación de la ley, sin tope de valor, y tendrá una duración de 12 meses desde entonces. El Congreso ya la aprobó el 4 de agosto, aunque todavía falta el control del Tribunal Constitucional y la publicación en el Diario Oficial para que empiece a regir. La medida surge en un mercado que actualmente cuenta con cerca de 100 mil viviendas nuevas esperando comprador, mientras alrededor de medio millón de familias no tiene casa propia y la construcción ha perdido unos 180 mil empleos.
Sin embargo, la eliminación del impuesto no significa que las viviendas vayan a bajar automáticamente un 19%. El terreno nunca pagó IVA, y la constructora conserva el derecho a usar como crédito fiscal el IVA que pagó en materiales y servicios durante la obra, por lo que lo que realmente se libera es el margen de construcción, no el precio completo.
“Hacienda estima una rebaja de entre 6% y 7% en promedio, pero ese número mezcla proyectos con mucho terreno y edificios en altura. En un proyecto típico de departamentos, el espacio real para bajar los precios ronda el 4% o 5%, y se estima que el beneficio que finalmente podría llegar al comprador estará entre un 2% y un 4%”, explica Tracy Dunstan, gerente comercial de JetBrokers.
Aunque el porcentaje puede parecer acotado, en el valor de una propiedad representa varios millones de pesos. En una vivienda de 3.000 UF, equivalente a unos $122,5 millones con la UF actual, la rebaja podría ubicarse entre $2,5 millones y $4,9 millones.
El efecto también se extiende al financiamiento. Al disminuir el precio de la vivienda, baja el monto necesario para completar el pie y también el dividendo mensual. Esto puede ser especialmente relevante para familias que actualmente quedan justo bajo los requisitos de renta exigidos por los bancos para acceder a un crédito hipotecario.
“Para una familia que está justo en el límite para calificar a un hipotecario, unos millones menos en el precio pueden hacer una diferencia importante. No solo baja el pie que necesita juntar, también disminuye el dividendo y puede permitir que personas que antes no calificaban finalmente puedan acceder al crédito”, señala Dunstan.
A este beneficio se puede sumar el Fogaes, garantía estatal que permite solicitar financiamiento por hasta el 90% del valor de la propiedad y completar un pie de 10%.
La eliminación del IVA, además, es opcional para las inmobiliarias y no las obliga a traspasar la totalidad del ahorro al comprador. Cada proyecto podrá definir cuánto refleja de ese beneficio en su precio y el margen disponible puede variar entre inmobiliarias. En las empresas que construyen y venden sus propios proyectos, el margen de construcción y el margen de desarrollo quedan en la misma compañía, lo que les da más espacio para reflejar el ahorro en el precio. Cuando ese margen se reparte entre una constructora y una inmobiliaria distintas, cada una ya pagó su parte, y suele quedar menos espacio disponible para bajar el precio final.
“Antes de comprar, conviene preguntar dos cosas. Si esa vivienda ya cuenta con recepción municipal definitiva, porque de eso depende si realmente califica, y cuánto del ahorro que genera esta ley está efectivamente reflejado en el precio que están ofreciendo. Esa diferencia puede representar varios millones de pesos”, agrega Dunstan.
